摘要：本文在研究宅基地權(quán)利制度的演變、宅基地“三權(quán)分置”政策之權(quán)利表達眾多觀點剖析和宅基地使用權(quán)的法律性質(zhì)重新界定基礎(chǔ)上，依據(jù)權(quán)利生成創(chuàng)新思路或創(chuàng)新理論在特殊用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)（無期限）上設(shè)立普通用益物權(quán)的宅基地次生使用權(quán)（有期限）這一創(chuàng)新命題，提出宅基地“三權(quán)分置”的二元權(quán)利類型表達，即宅基地所有權(quán)（自物權(quán)）、宅基地使用權(quán)（特殊用益物權(quán)）、宅基地次生使用權(quán)（普通用益物權(quán)）和宅基地所有權(quán)（自物權(quán)）、宅基地使用權(quán)（特殊用益物權(quán)）、宅基地租賃權(quán)（債權(quán)），并顯示出宅基地的新權(quán)利體系中的權(quán)利內(nèi)容。

一、宅基地權(quán)利制度的演變和權(quán)利體系客觀認(rèn)知

新中國成立以來，以宅基地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)（原始取得）為主、并結(jié)合房地一體之規(guī)則，我國宅基地權(quán)利制度的演革，主要經(jīng)歷以下幾個時期：

1.彰顯“一權(quán)”為主的權(quán)利體系時期。這里是指從1949年10月到1956年高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社設(shè)立前，確立了農(nóng)民對宅基地和房屋的所有權(quán)人地位，農(nóng)民領(lǐng)取了政府頒布的房地權(quán)證書，且宅基地（包括房屋）可以買賣、出租和繼承，可見，該“一權(quán)”為主的權(quán)利體系，包括農(nóng)民宅基地所有權(quán)（為主）、宅基地租賃權(quán)；同時，也包括房屋所有權(quán)、房屋租賃權(quán)。

2.“一權(quán)”為主和隱而不顯“兩權(quán)分離”并存的權(quán)利體系時期。這里是指1956年高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社設(shè)立到1962年初“三級所有、隊為基礎(chǔ)”體制確立前，該時期權(quán)利體系除包括農(nóng)民宅基地所有權(quán)（為主）外,還包括集體宅基地（地基）所有權(quán)、宅基地（地基）使用權(quán)（隱而不顯）、宅基地租賃權(quán)；同時，也包括房屋所有權(quán)、房屋租賃權(quán)。

3.主體限制且彰顯“兩權(quán)分離”為主的權(quán)利體系時期。該時期是指從1962年初“三級所有、隊為基礎(chǔ)”體制確立到1981年底，除以生產(chǎn)隊享有宅基地所有權(quán)、農(nóng)民享有宅基地使用權(quán)為主的“兩權(quán)分離”外，還存在宅基地租賃權(quán)；同時，也包括房屋所有權(quán)、房屋租賃權(quán)。

4.無主體限制且彰顯“兩權(quán)分離”為主的權(quán)利體系時期。該時期是指從1982年初至1998年底，除農(nóng)民集體宅基地所有權(quán)外、還包括農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民的宅基地使用權(quán)、宅基地租賃權(quán)；同時，也包括房屋所有權(quán)、房屋租賃權(quán)。

5.主體嚴(yán)格限制且彰顯“兩權(quán)分離”為主的權(quán)利體系時期。該時期是指從1999年1月至2017年底，除農(nóng)民集體宅基地所有權(quán)和農(nóng)戶宅基地使用權(quán)的“兩權(quán)分離”外，還包括宅基地租賃權(quán)，同時，也包括房屋所有權(quán)、房屋租賃權(quán)。

6.宅基地“三權(quán)分置”為主的新權(quán)利體系時期。該是指從2018年啟動的宅基地“三權(quán)分置”改革開始，它將是一個未來改革和探索的方向。該時期的新權(quán)利體系,從現(xiàn)行中央政策與法律權(quán)利上來看，包括宅基地所有權(quán)、（“兩權(quán)分離”情形下的）宅基地使用權(quán)（Ⅰ）、宅基地資格權(quán)（新）、（純財產(chǎn)性質(zhì)的）宅基地使用權(quán)（Ⅱ）（新）、房屋所有權(quán)、房屋財產(chǎn)權(quán)（新）、房屋使用權(quán)（新）等。

二、宅基地“三權(quán)分置”之權(quán)利表達觀點綜述與評析

（一）宅基地“三權(quán)分置”之權(quán)利表達的學(xué)術(shù)探索

隨著中央政策提出宅基地“三權(quán)分置”以來，學(xué)界主要對這一現(xiàn)象進行了廣泛的探討，基于對政策中“資格權(quán)”“使用權(quán)”之權(quán)利表達的不同認(rèn)知和解讀，形成以下十五種“三權(quán)分置”的權(quán)利表達:宅基地所有權(quán)、宅基地資格權(quán)和宅基地使用權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地資格權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地資格權(quán)、不動產(chǎn)用益物權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地成員權(quán)、宅基地使用權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、次生宅基地使用權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地經(jīng)營權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地租賃權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地法定租賃權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地取用權(quán)、宅基地使用權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、地上權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地配給權(quán)、宅基地使用權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地租賃權(quán)或宅基地利用權(quán)；宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地經(jīng)營權(quán)或宅基地租賃權(quán)（該兩權(quán)因流轉(zhuǎn)性質(zhì)不同而并存）；宅基地所有權(quán)、宅基地資格權(quán)、宅基地使用權(quán)以及宅基地租賃使用權(quán)的“三權(quán)分置”等等。

地方試點改革實踐探索主要包括:“宅基地所有權(quán)、宅基地資格權(quán)、宅基地使用權(quán)”的“浙江義烏模式”；“宅基地所有權(quán)、宅基地資格權(quán)、宅基地租賃使用權(quán)”的四川省崇州市實踐樣態(tài)；“宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地租賃使用權(quán)”的“浙江上虞模式”；“宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地次級使用權(quán)”的“四川瀘縣模式”等等。

（二）對已有宅基地“三權(quán)分置”成果觀點的分析評價

1.宅基地所有權(quán)、宅基地資格權(quán)和宅基地使用權(quán)的“三權(quán)分置”觀點評析。該觀點一方面受西方產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)理論影響,認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是一組財產(chǎn)權(quán)利或稱財產(chǎn)權(quán)利束，即產(chǎn)權(quán)是人們對財產(chǎn)所擁有的各種經(jīng)濟權(quán)利的總稱，包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等。另一方面受到農(nóng)村集體承包地產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”政策影響和啟示。

上述產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)理論無法解釋宅基地“三權(quán)分置”之該種觀點權(quán)利生成問題。宅基地使用權(quán)（I）無法分解為宅基地資格權(quán)和宅基地使用權(quán)（II）的基本判斷，主要包括:農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)（I）是屬于用益物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，而不屬于權(quán)利束；它是由占有、使用、收益、處分等權(quán)能構(gòu)成，而不是由宅基地資格權(quán)和宅基地使用權(quán)（II）構(gòu)成；它是一個完整民事權(quán)利，而無法被分解為宅基地資格權(quán)和宅基地使用權(quán)（II）這“兩權(quán)”。若人為將宅基地使用權(quán)（I）分解為宅基地資格權(quán)和宅基地使用權(quán)（II），一方面，同時反映“兩權(quán)分離”和“三權(quán)分置”之下的宅基地利用關(guān)系的權(quán)利體系就由“宅基地所有權(quán)+宅基地使用權(quán)（I）+宅基地資格權(quán)+宅基地使用權(quán)（II）”等“四權(quán)”構(gòu)成，另一方面理論上不能自圓其說，實踐中勢必存在眾多問題，表現(xiàn)在：同一名稱的兩個宅基地使用權(quán)“宅基地使用權(quán)（I）、宅基地使用權(quán)（II）”如何在實踐和司法中界定；宅基地資格權(quán)內(nèi)涵和法律性質(zhì)如何界定，農(nóng)戶實施具體流轉(zhuǎn)后經(jīng)濟權(quán)利能否實現(xiàn)和得到法律保障，必將成為理論和實踐問題。具體流轉(zhuǎn)方式中客觀上存在多種（物權(quán)、債權(quán)等）流轉(zhuǎn)法律關(guān)系時，宅基地使用權(quán)（II）性質(zhì)可能某種情形下是物權(quán)（用益物權(quán)）、另一種情形下（如出租）是債權(quán)，造成宅基地使用權(quán)（II）無法界定為唯一性。流轉(zhuǎn)方式中出租，租賃期限（最長不超過20年）屆滿，實踐中依據(jù)什么理論來恢復(fù)或回歸宅基地使用權(quán)（I）這一權(quán)利。顯然，該宅基地“三權(quán)分置”之觀點存在眾多不能自圓其說的問題，在理論上缺乏可遵循的依據(jù)。

2.宅基地所有權(quán)、宅基地成員權(quán)、宅基地使用權(quán)“三權(quán)分置”的觀點評析。農(nóng)村社區(qū)的農(nóng)民集體成員之成員權(quán)，通說認(rèn)為是一種民事權(quán)利。而現(xiàn)行成員權(quán)的內(nèi)容，主要反映在多部法律規(guī)定之農(nóng)民集體（或“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織”）的成員擁有成員身份可依法取得各種具體權(quán)利的資格中體現(xiàn)，成員權(quán)的各種不同權(quán)利能力（資格），是成員能依法取得各種具體權(quán)利的基礎(chǔ)和前提條件，顯然，“成員權(quán)應(yīng)該屬于權(quán)利能力范疇，而不屬于具體民事權(quán)利范疇”。

基于上述該成員權(quán)屬于權(quán)利能力這一認(rèn)知，筆者認(rèn)為，農(nóng)民集體成員之成員權(quán)是農(nóng)民基于農(nóng)民集體成員的身份這一特性而擁有的從農(nóng)民集體（也包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）獲取經(jīng)濟利益、依法利用集體資源、并參與農(nóng)民集體管理而享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的資格。顯然，該成員權(quán)是取得具體民事權(quán)利的先決基礎(chǔ)和前提條件。如擁有承包（指家庭承包）集體農(nóng)用土地的資格，其結(jié)果可以依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)；又如擁有申請宅基地的資格其結(jié)果可以依法取得宅基地使用權(quán)或擁有其他解決居住的資格，依法享有居住權(quán)；再如擁有農(nóng)村集體資產(chǎn)股份合作制改革中享有股份的資格，依法取得村股份（經(jīng)濟）合作社股權(quán)等等。同時，農(nóng)民集體成員之成員權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓，也不能被任意取消，顯然，它不屬于具體民事權(quán)利。

因此，宅基地成員權(quán)應(yīng)該不屬于具體民事權(quán)利，也不能或無法與宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)等并列進入宅基地‘三權(quán)分置’的權(quán)利結(jié)構(gòu)。

3.宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、次生宅基地使用權(quán)等的“三權(quán)分置”觀點評析。宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、次生宅基地使用權(quán)（或宅基地經(jīng)營權(quán)、或宅基地租賃權(quán)、或宅基地法定租賃權(quán)、或建設(shè)用地使用權(quán)、或地上權(quán)等）的“三權(quán)分置”等觀點借鑒土地承包經(jīng)營權(quán)派生出土地經(jīng)營權(quán)這一思路有一定可取之處，但也存在以下不足或問題:宅基地使用權(quán)（用益物權(quán)）上派生出宅基地租賃權(quán)（債權(quán)）、或宅基地法定租賃權(quán)（債權(quán)）等符合現(xiàn)行法理，但宅基地使用權(quán)（用益物權(quán)）上派生出次生宅基地使用權(quán)、或宅基地經(jīng)營權(quán)、或建設(shè)用地使用權(quán)、或地上權(quán)等（若是用益物權(quán)），其理論依據(jù)都沒有闡述；具體流轉(zhuǎn)方式中客觀上存在多種（物權(quán)、債權(quán)等）流轉(zhuǎn)法律關(guān)系時,第三個權(quán)利使用用益物權(quán)的次生宅基地使用權(quán)（或宅基地經(jīng)營權(quán)、或建設(shè)用地使用權(quán)、或地上權(quán)）科學(xué)嗎？顯然，它無法涵蓋兩種流轉(zhuǎn)法律關(guān)系這一客觀需求和現(xiàn)實，第三個權(quán)利只使用債權(quán)性質(zhì)的宅基地租賃權(quán)（或宅基地法定租賃權(quán)）更不合理，無法實現(xiàn)改革重要目標(biāo)之一的宅基地抵押問題，也無法解決宅基地入股等問題。

4.宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地經(jīng)營權(quán)或宅基地租賃權(quán)（宅基地租賃權(quán)或宅基地利用權(quán)）的“三權(quán)分置”觀點評析。該觀點的進步和特色有三個方面，一是第二個權(quán)利仍然是宅基地使用權(quán)；二是充分認(rèn)知到宅基地流轉(zhuǎn)法律關(guān)系復(fù)雜性和性質(zhì)不同，提出第三個權(quán)利二元性較為符合實踐；三是債權(quán)性流轉(zhuǎn)的出租（即租賃）產(chǎn)生的第三個權(quán)利都規(guī)范為宅基地租賃權(quán)。

該觀點存在的不足和問題主要體現(xiàn)在:宅基地使用權(quán)上派生出的宅基地經(jīng)營權(quán)（或宅基地利用權(quán)）都沒有經(jīng)過充分論證其權(quán)利生成之法律規(guī)則以及是否符合法律邏輯這一問題；借鑒或套用土地經(jīng)營權(quán)名稱，造成宅基地經(jīng)營權(quán)法律性質(zhì)無法明定，一方面若宅基地經(jīng)營權(quán)定性為債權(quán)，如何與宅基地租賃權(quán)（債權(quán)）相區(qū)別，另一方面若宅基地經(jīng)營權(quán)定性為物權(quán)，雖然可與宅基地租賃權(quán)（債權(quán)）相區(qū)別，但農(nóng)地流轉(zhuǎn)（即土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)）中包括出租（轉(zhuǎn)包）、入股、抵押等流轉(zhuǎn)方式，出租（轉(zhuǎn)包）應(yīng)該屬于債權(quán)性流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生債權(quán)性質(zhì)的土地經(jīng)營權(quán)，而入股、抵押等流轉(zhuǎn)方式中的土地經(jīng)營權(quán)應(yīng)該是物權(quán)，顯然，土地經(jīng)營權(quán)法律性質(zhì)不具有唯一性，勢必造成宅基地經(jīng)營權(quán)法律性質(zhì)與土地經(jīng)營權(quán)法律性質(zhì)不一致，再一方面若宅基地經(jīng)營權(quán)法律性質(zhì)具有物權(quán)和債權(quán)兩元性，雖然可與土地經(jīng)營權(quán)法律性質(zhì)相一致，但同樣造成與宅基地租賃權(quán)（債權(quán)）難區(qū)別；宅基地之權(quán)利是否含有“經(jīng)營”的內(nèi)容會引起質(zhì)疑，從《民法典》第364條“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”規(guī)定分析,法律上沒有確立宅基地之權(quán)利含有“經(jīng)營”的內(nèi)容，顯然，使用宅基地經(jīng)營權(quán)其內(nèi)涵如何把握成為問題，或成為名不副實之名稱；宅基地利用權(quán)其名稱是否合理和規(guī)范問題值得深入分析，一方面土地利用權(quán)，通常是土地物權(quán)和土地債權(quán)的上位名稱，另一方面世界各國具體民事權(quán)利的名稱都不存在土地利用權(quán)，顯然，使用宅基地利用權(quán)，雖然符合宅基地使用目的，但造成該宅基地利用權(quán)法律性質(zhì)無法規(guī)范界定；該“三權(quán)分置”觀點其最大問題或不足是宅基地使用權(quán)各種具體流轉(zhuǎn)是否都在宅基地上存在“三權(quán)”，持該觀點的學(xué)者沒有對各種具體流轉(zhuǎn)方式進行深入研究。

三、宅基地使用權(quán)的性質(zhì)重新界定和宅基地次生使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)

（一）宅基地使用權(quán)之特殊用益物權(quán)法律性質(zhì)的確立

2007年3月16日通過的《物權(quán)法》第三編“用益物權(quán)”第十三章“宅基地使用權(quán)”明確宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)；同時，2020年5月28日通過的《民法典》第二編“物權(quán)”第三分編“用益物權(quán)”中第十三章規(guī)定“宅基地使用權(quán)”。顯然，從現(xiàn)行法律規(guī)定看，宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)。

學(xué)界一直以來普遍認(rèn)為，宅基地“兩權(quán)分離”中的宅基地使用權(quán)本身具有身份性和財產(chǎn)性之雙重屬性。身份性，表現(xiàn)在該權(quán)利擁有者只能是宅基地所有權(quán)主體內(nèi)由本農(nóng)民集體成員構(gòu)成的農(nóng)戶，體現(xiàn)為該權(quán)利具有社會保障（福利）功能；財產(chǎn)性，表現(xiàn)在該權(quán)利屬于經(jīng)濟價值的財產(chǎn)權(quán)利，體現(xiàn)為具有經(jīng)濟效用（價值）功能。該宅基地使用權(quán)承載的社會保障功能與經(jīng)濟效用功能相互之間存在難以調(diào)和的矛盾甚至沖突，二者很難相互兼容，導(dǎo)致無法按市場法則實施宅基地使用權(quán)有效流轉(zhuǎn)，勢必隨著城鎮(zhèn)化迅速推進和農(nóng)民（工）市民化不斷真正落地，出現(xiàn)大量閑置的宅基地和閑置的農(nóng)房，造成雙重資源極大浪費。

基于上述宅基地使用權(quán)雙重屬性認(rèn)知，現(xiàn)行宅基地“兩權(quán)分離”中的宅基地使用權(quán)制度，存在以下主要問題和不足:法律仍然禁止宅基地使用權(quán)抵押，同時也存在采用無期限的宅基地使用權(quán)抵押也不符合法理的困境；《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）明確“在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，鼓勵農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地”，這一轉(zhuǎn)讓限制，“‘本農(nóng)民集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶’面對著’免費的午餐’，一般不會或沒有必要受讓宅基地使用權(quán)”而“會造成宅基地和房屋財產(chǎn)成為‘死產(chǎn)’”；農(nóng)房繼承若非本村成員的繼承人取得宅基地使用權(quán)（無期限），會造成或勢必架空農(nóng)民集體土地所有權(quán)，是否能收回宅基地呈現(xiàn)尷尬局面；非本村成員的繼承人通過繼承取得農(nóng)房其權(quán)利受到習(xí)慣限制，對該農(nóng)房通常不得重建、翻建、改建等；入股時因無期限的宅基地使用權(quán)很難形成真正的市場價值，造成農(nóng)村房地一體的資產(chǎn)價值低估；出租農(nóng)村住宅時，承租方取得什么權(quán)利不明晰，通常承租方的宅基地租賃權(quán)隱藏在農(nóng)房（住宅）租賃權(quán)中，甚至出現(xiàn)承租方取得“宅基地使用權(quán)”的亂象，而不產(chǎn)生宅基地租賃權(quán)和農(nóng)房（住宅）租賃權(quán)這兩權(quán)等等。

宅基地“兩權(quán)分離”中的宅基地使用權(quán)，即農(nóng)戶原始取得的宅基地使用權(quán)，應(yīng)該在法律上界定為特殊用益物權(quán)。其理由和價值：宅基地原始取得的主體具有極強身份性，即只能由社區(qū)性的農(nóng)民集體之成員構(gòu)成的農(nóng)戶取得,且通常以實行“一戶一宅”為主；宅基地使用權(quán)不是有期限的普通用益物權(quán),而應(yīng)該是無期限的特殊用益物權(quán)；擁有宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶可以自己使用宅基地，法律應(yīng)該拓展宅基地使用權(quán)的權(quán)能，特別是使用權(quán)能，為農(nóng)戶增加財產(chǎn)性和經(jīng)營性收益創(chuàng)造良好法律環(huán)境；依據(jù)物權(quán)具有本土化之特質(zhì)，可為中國在無期限的特殊用益物權(quán)之宅基地使用權(quán)上為他人創(chuàng)建有期限的普通用益物權(quán)之宅基地次生使用權(quán)奠定基礎(chǔ)；有期限的普通用益物權(quán)之宅基地次生使用權(quán)（唯一財產(chǎn)性的權(quán)利）可以進入市場，可解決無期限的特殊用益物權(quán)之宅基地使用權(quán)進入市場的種種尷尬和困境；通過在特殊用益物權(quán)之宅基地使用權(quán)上創(chuàng)建普通用益物權(quán)之宅基地次生使用權(quán)和債權(quán)（宅基地租賃權(quán)），真正使“三權(quán)分置”實現(xiàn)形式得到科學(xué)的法律表達；通過“三權(quán)分置”實現(xiàn)形式得以科學(xué)的法律表達，才能真正解決大量閑置的宅基地和農(nóng)房問題，實現(xiàn)該雙重資源優(yōu)化配置。

（二）普通用益物權(quán)之宅基地次生使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)

該觀點能突破的依據(jù)表現(xiàn)在：大陸法系物權(quán)制度本身具有本土化之特征或特色；中國特色的宅基地承載極強的社會保障功能；中國宅基地使用權(quán)是世界上唯一的一種權(quán)利；農(nóng)戶原始取得的宅基地使用權(quán)具有無期限性，使該權(quán)利區(qū)別于傳統(tǒng)大陸法系有期限的用益物權(quán)（稱普通用益物權(quán)）而成為具有中國特色的特殊用益物權(quán)；正因為存在特殊用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)（無期限），該權(quán)利可以通過法理創(chuàng)新在其上設(shè)立有期限的普通用益物權(quán)的宅基地次生使用權(quán)；宅基地使用權(quán)人只能依據(jù)約定方式通過轉(zhuǎn)讓、入股等合同為他人（通常相對人）設(shè)立有期限的普通用益物權(quán)的宅基地次生使用權(quán)；依法賦予宅基地次生使用權(quán)的唯一財產(chǎn)性之權(quán)利性質(zhì)，同時也應(yīng)該依法拓展宅基地次生使用權(quán)的占有、使用、收益和處分之四大權(quán)能；普通用益物權(quán)的宅基地次生使用權(quán)的期限，可以參照國有建設(shè)用地使用權(quán)依據(jù)用途不同而依法確立；設(shè)立有期限的普通用益物權(quán)的宅基地次生使用權(quán)效力強于無期限的特殊用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)?？梢?，在特殊用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)（無期限）上設(shè)立普通用益物權(quán)的宅基地次生使用權(quán)（有期限）不僅能實現(xiàn)理論上的自洽，也蘊含著巨大的社會功利。

四、宅基地“三權(quán)分置”的二元權(quán)利類型表達

依據(jù)宅基地使用權(quán)之法律處分權(quán)能的行使方式和結(jié)果看，一方面互換不產(chǎn)生宅基地“三權(quán)分置”情形?；Q應(yīng)該是本村內(nèi)甲農(nóng)戶的A宅基地和A宅基地使用權(quán)與乙農(nóng)戶的B宅基地和B宅基地使用權(quán)實施交換,其互換結(jié)果是甲農(nóng)戶占有B宅基地和取得B宅基地使用權(quán)，而乙農(nóng)戶占有A宅基地和取得A宅基地使用權(quán)，顯然,A宅基地或B宅基地上仍然都只存在宅基地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)這“兩種權(quán)利”。另一方面繼承不產(chǎn)生宅基地“三權(quán)分置”情形。依據(jù)本研究宅基地使用權(quán)屬于特殊用益物權(quán)之特質(zhì)，顯然，這一無期限的宅基地使用權(quán)只能由符合宅基地申請條件的農(nóng)戶通過申請審批而原始取得,而繼承人只能通過繼承取得宅基地次生使用權(quán),而被繼承人原宅基地使用權(quán)消滅,繼承的法律后果是其宅基地上只存在宅基地所有權(quán)和宅基地次生使用權(quán)這“兩種權(quán)利”。再一方面遺贈扶養(yǎng)也不產(chǎn)生宅基地“三權(quán)分置”情形。被遺贈扶養(yǎng)人死亡時，遺贈扶養(yǎng)人通過遺贈繼承而應(yīng)該取得宅基地次生使用權(quán)，被遺贈扶養(yǎng)人原宅基地使用權(quán)消滅，遺贈繼承的法律后果是其宅基地上只存在宅基地所有權(quán)和宅基地次生使用權(quán)這“兩種權(quán)利”。

可見，除互換、繼承、遺贈扶養(yǎng)外，初次流轉(zhuǎn)方式中的轉(zhuǎn)讓、入股、贈與、抵押、出租，可產(chǎn)生以下兩種類型不同的宅基地“三權(quán)分置”。

（一）宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地次生使用權(quán)

宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地次生使用權(quán)的“三權(quán)分置”，即“自物權(quán)（宅基地所有權(quán)）、特殊用益物權(quán)（宅基地使用權(quán)）、普通用益物權(quán)（宅基地次生使用權(quán)）”的“三權(quán)分置”。該“三權(quán)分置”適用宅基地物權(quán)性的初次流轉(zhuǎn)方式中的轉(zhuǎn)讓、入股、贈與、抵押。

這里重點是要突破現(xiàn)行大陸傳統(tǒng)物權(quán)法理“一物一權(quán)”的限制，運用宅基地使用權(quán)（特殊用益物權(quán)）上創(chuàng)設(shè)宅基地次生使用權(quán)（普通用益物權(quán)）之創(chuàng)新理論，即依據(jù)權(quán)利生成創(chuàng)新思路或創(chuàng)新理論在特殊用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)（無期限）上設(shè)立有期限之普通用益物權(quán)的宅基地次生使用權(quán)。宅基地次生使用權(quán)屬于有期限之普通用益物權(quán)，以區(qū)別于無期限之特殊用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)。在存在普通用益物權(quán)的宅基地次生使用權(quán)情形下，通常宅基地次生使用權(quán)效力強于宅基地使用權(quán)，主要表現(xiàn)在農(nóng)戶行使其特殊用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)受到了宅基地次生使用權(quán)的限制，一旦宅基地次生使用權(quán)因期限屆滿、合同解除等原因而消滅，特殊用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)即回復(fù)至其圓滿狀態(tài)?？梢?，運用創(chuàng)新思路或創(chuàng)新理論在特殊用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)（無期限）設(shè)立普通用益物權(quán)的宅基地次生使用權(quán)（有期限）在理論上和實踐中能自圓其說。同時，普通用益物權(quán)的宅基地次生使用權(quán)只具有唯一財產(chǎn)性，而不存在身份性，其轉(zhuǎn)讓、入股、抵押等完全可以按市場法則運行，不僅達到充分實現(xiàn)宅基地次生使用權(quán)真實價值，而且這樣就能有效解決大量閑置的宅基地和農(nóng)房問題而實現(xiàn)該雙重資源更優(yōu)化的配置。

（二）宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地租賃權(quán)

宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地租賃權(quán)的“三權(quán)分置”，即“自物權(quán)（宅基地所有權(quán)）、特殊用益物權(quán)（宅基地使用權(quán)）、債權(quán)（宅基地租賃權(quán)）”的“三權(quán)分置”。該“三權(quán)分置”適用宅基地債權(quán)性的初次流轉(zhuǎn)方式中的出租。出租這種交易方式為各國（包括大陸法系國家和英美法系國家）普遍采用，通常的宅基地出租，承租方只能創(chuàng)設(shè)繼受取得債權(quán)性質(zhì)的宅基地租賃權(quán)，其該權(quán)利名稱與租賃關(guān)系通常產(chǎn)生規(guī)范權(quán)利名稱之**租賃權(quán)（如房屋租賃權(quán)、建設(shè)用地租賃權(quán)等）相匹配?？梢?，宅基地使用權(quán)的債權(quán)性流轉(zhuǎn)之出租這一方式,所產(chǎn)生的不是宅基地經(jīng)營權(quán)（或“宅基地使用權(quán)”、或次生宅基地使用權(quán)、或建設(shè)用地使用權(quán)、或地上權(quán)、宅基地利用權(quán)等，見上述學(xué)術(shù)界觀點），而應(yīng)該是債權(quán)性質(zhì)的宅基地租賃權(quán)。顯然，宅基地使用權(quán)（特殊用益物權(quán)）上設(shè)立宅基地租賃權(quán)（債權(quán)）不僅符合傳統(tǒng)法理，而且更符合實踐之現(xiàn)實客觀要求。

五、結(jié)論

本文創(chuàng)新提出宅基地“兩權(quán)分離”中的(無期限)宅基地使用權(quán)應(yīng)該在法律上界定為一種特殊用益物權(quán)；論證依據(jù)權(quán)利生成創(chuàng)新思路或創(chuàng)新理論在特殊用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)(無期限)上設(shè)立普通用益物權(quán)的宅基地次生使用權(quán)(有期限)這一理論創(chuàng)新命題；并闡述除互換、繼承、遺贈扶養(yǎng)外，宅基地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)方式中的轉(zhuǎn)讓、入股、贈與、抵押、出租，可產(chǎn)生兩種類型不同的宅基地“三權(quán)分置”，即宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地次生使用權(quán)的“三權(quán)分置”和宅基地所有權(quán)宅基地使用權(quán)、宅基地租賃權(quán)的“三權(quán)分置”。

依據(jù)上述研究成果顯示，本文認(rèn)為未來宅基地的新權(quán)利體系中的法律權(quán)利，包括宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地次生使用權(quán)、宅基地租賃權(quán)、宅基地次生使用權(quán)的抵押權(quán)、宅基地的地役權(quán)；同時，也包括宅基地上房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)、房屋租賃權(quán)?？梢?，未來的新權(quán)利體系其權(quán)利內(nèi)涵更加豐富、權(quán)利種類更加多元、新權(quán)利更需法律界定、權(quán)利流轉(zhuǎn)應(yīng)該更加符合市場法則所要求。

（注釋略）

（作者系浙江大學(xué)中國農(nóng)村發(fā)展研究院教授，嘉興學(xué)院文法學(xué)院特聘教授，中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自:《貴州社會科學(xué)》2021年第7期）

(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)