“現(xiàn)有土地制度存在不少弊端，必須改革，遵守耕地保護制度和國土規(guī)劃前提下，以市場機制合理配置土地資源。” 中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所副所長王小魯在證券日報社主辦的“第十二屆中國證券市場年會——創(chuàng)新引領(lǐng)增長·改革激活市場”上如此表示。

王小魯認(rèn)為，地方征地賣地的現(xiàn)行土地制度至少有6大弊端：

第一，容易侵犯農(nóng)民合法權(quán)益，經(jīng)常引發(fā)暴力拆遷導(dǎo)致沖突問題；第二，地方政府利益推動下鼓勵房地產(chǎn)過度開發(fā)，造成了房產(chǎn)大量空置，帶來資產(chǎn)泡沫和債務(wù)大量堆積，金融風(fēng)險在不斷上升；第三，政府壟斷地源，抬高了地價和房價，加重了居民負(fù)擔(dān)；第四，由于在現(xiàn)行土地制度下保留了大量無償劃撥或無價供地，因此扭曲了要素成本，造成一部分土地資源閑置浪費和低效率使用；第五，通過權(quán)利來配置土地資源，經(jīng)常導(dǎo)致官商勾結(jié)，助長腐?。坏诹?，農(nóng)村的閑置土地不能進入市場，導(dǎo)致土地資源浪費，妨礙了農(nóng)民獲得應(yīng)得財產(chǎn)收入。

王小魯認(rèn)為，未來土地制度改革應(yīng)該放開土地市場，目前政策對農(nóng)村土地進入市場還有很多限制，違反了農(nóng)民土地合法權(quán)益支配，這些限制應(yīng)該盡快取消。在開放土地市場同時，城市戶籍制度改革也必須加快進行，城鎮(zhèn)的社保和公共服務(wù)全覆蓋必須盡快實現(xiàn)。

以下為王小魯發(fā)言實錄：

王小魯：十八屆三中全會提出來“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行和國有土地同等入市、同權(quán)同價?！边@是什么意思？意味著要改革現(xiàn)行的土地制度，開放土地市場。

現(xiàn)行的土地制度問題在哪兒？我想可以說有利有弊，有一些有利的方面也很明顯。因為我們地方政府、財政資金存在缺口，所以通過地方征地賣地補充了地方財政的不足，支持了地方的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。另一個利，地方政府用行政性的手段來征地，避免了土地買賣雙方討價還價、項目久拖不決，因此也加快了投資建設(shè)的進度。

弊病也非常明顯

弊病之一，侵犯了農(nóng)民的合法權(quán)益。憲法規(guī)定農(nóng)村土地由農(nóng)村集體所有，但是在這套土地制度下，政府低價征地高價賣地實際上侵犯了憲法賦予農(nóng)民的土地所有權(quán)，經(jīng)常帶來暴力拆遷導(dǎo)致官民之間的沖突。這是因為地方政府有很大很強的激勵去獲得土地出讓收入。

弊病之二，地方政府在利益的推動下過度鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，造成了房產(chǎn)大量空置，造成資產(chǎn)泡沫，不賴債務(wù)大量堆積。在這種情況下，金融風(fēng)險在不斷上升。

弊病之三，政府獨家征地、獨家賣地，壟斷了地源，因此也就抬高了地價和房價，加重了居民負(fù)擔(dān)。

弊病之四，由于在現(xiàn)行土地制度下保留了大量無償劃撥或者無價供地，因此扭曲了要素成本，造成一部分土地資源閑置浪費和低效率使用。

弊病之五，通過權(quán)利來配置土地資源，經(jīng)常導(dǎo)致官商勾結(jié)，助長了腐敗，有些情況下因為土地和房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生的腐敗已經(jīng)成為腐敗中間非常重要的方面。

弊病之六，農(nóng)村的閑置土地不能進入市場，導(dǎo)致土地資源浪費，妨礙了農(nóng)民獲得應(yīng)得的財產(chǎn)收入。

弊大于利，必須改革，改革的方向是什么？遵守耕地保護制度和國土規(guī)劃前提下以市場機制合理配置土地資源。從政府征地、政府賣地轉(zhuǎn)向另外一種資源配置方式唯一合理的途徑是市場。到現(xiàn)在為止，進展非常緩慢，這是很遺憾的一件事情，有試點，但是試點數(shù)量不多，而且層級比較低，代表性不足。第二，遲遲沒有總結(jié)經(jīng)驗進行全面推廣。第三，到目前為止，對農(nóng)村土地進入市場還有很多的限制。這些限制有些實際上違反市場原則，也違反了農(nóng)民的土地合法權(quán)益的支配。對這些不必要的限制應(yīng)該盡快取消，應(yīng)該加快土地制度的改革。

在土地市場開放的過程中間有一系列的問題需要解決，首先會不會一旦開放土地市場就造成一哄而上，到處逼著農(nóng)民賣地，這種情況有可能發(fā)生，關(guān)鍵在這個過程中間首先要循序漸進，嚴(yán)格遵守農(nóng)民自愿的原則。同時，政府要嚴(yán)守中立，防止政商勾結(jié)，防止強迫農(nóng)民賣地，這是首先要防止的問題。另一方面，在開放土地市場的同時，城市的戶籍制度改革必須加快進行，城鎮(zhèn)的社保和公共服務(wù)的全覆蓋必須盡快實現(xiàn)?，F(xiàn)在1/3的城鎮(zhèn)居民，所謂的新城鎮(zhèn)居民沒有戶口，大部分沒有被社會保障覆蓋，不能享受公共服務(wù)。如果他們不能在城市安家落戶定居下來，那么他們也沒有辦法放棄在農(nóng)村占有土地，實際上很多土地是閑置起來了，但是不能利用。另外，我們的信貸和貨幣政策必須保持中性，過于寬松的信貸和貨幣政策必然導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，在開放土地市場的同時，宏觀環(huán)境必須保持活力。

第二個問題，防止集體所有權(quán)的虛置，防止侵犯農(nóng)民的利益。雖然憲法規(guī)定農(nóng)村土地由農(nóng)村集體所有，但是在很多地方村級集體實際上形同虛設(shè)，農(nóng)民不能通過村集體來正常地維護自己的合法權(quán)益，這種情況下土地出讓過程中很有可能出現(xiàn)侵犯或者中間截流農(nóng)民利益的情況，因此我認(rèn)為有必要建立有監(jiān)管的公開的土地交易平臺，禁止土地場外交易，同時建立一套監(jiān)督核查機制，防止侵害農(nóng)民的合法權(quán)益和中間截流的利益。

第三個問題，防止無序開發(fā)、破壞耕地保護和國土規(guī)劃。地方交易平臺和地方政府有責(zé)任對此嚴(yán)格監(jiān)管，保證交易合法合規(guī)。

第四個問題，開放土地市場之后，地方政府的土地出讓收入必然減少，怎么保證地方政府必要的公共財力？無非是開源節(jié)流兩方面，如果講節(jié)流的話，主要是壓縮過度的行政支出、三公消費和不必要的政府投資，在這方面潛力是非常大的。開源方面，剛才賈康所長所提到的，對超量的住房開征房產(chǎn)稅，另外在土地轉(zhuǎn)讓過程當(dāng)中產(chǎn)生的暴利征收土地增值稅。另外，再加上推進其它方面的稅制改革。

第五，開放土地市場之后怎么保證必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目？必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可以保留政府征地，但是要參照市場價格給農(nóng)民合理的補償。法律既要保護農(nóng)民的合法權(quán)益，也要對漫天要價侵害公共利益的個別釘子戶有必要的強制措施。

第六，減輕低價懸殊導(dǎo)致的農(nóng)民的苦樂不均，開放土地市場有些地方的土地可以賣到天價，有些地方土地仍然不值錢。這種情況下怎么保證收入差距不要過度擴大，剛才賈康所長提到的土地指標(biāo)交易或者地票交易，這樣一種嘗試是合理的方向，它實際上通過市場來實現(xiàn)土地資源的合理配置，通過這樣一個制度可以使得邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民分享土地增值的收益，同時又解決了城市建設(shè)用地不足的問題。在這個過程當(dāng)中應(yīng)該形成市場主導(dǎo)，避免政府一手包辦。

開放土地市場會帶來哪些變化？

首先，引進供給側(cè)競爭，促使過高的房地產(chǎn)價格回歸合理水平，有利于減輕居民負(fù)擔(dān)，有利于啟動內(nèi)需，也有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

第二，通過公平的市場交易，農(nóng)民可以獲得合理的土地收益，有利于改善農(nóng)民的收入，有利于縮小城鄉(xiāng)差距。

第三，通過市場配置資源會改善土地資源的配置狀況，提高土地的使用效率。

第四，通過市場配置資源減少了官商勾結(jié)、錢權(quán)交易的機會，有利于減少腐敗，減少社會沖突，有利于改善收入分配。

第五，盤活閑置的土地資源，會形成巨量的財富，成為推動城市化進程，促進農(nóng)村繁榮，推動經(jīng)濟增長的重要來源。

我今天就講到這兒，謝謝大家！

中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：財經(jīng)網(wǎng)2016-12-09

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